Passoire thermique en location en cours : que faire ?

Gérer une location en cours dont le diagnostic de performance énergétique révèle une étiquette F ou G expose le propriétaire à des obligations strictes et à un calendrier resserré. Cet article détaille les échéances légales pour interdire la location, les modalités d'intervention auprès d'un occupant en place, les solutions de financement mobilisables ainsi que les recours en cas de blocage ou de refus des travaux.

Repères chiffrés

• 1er janvier 2025 : date d'interdiction de mise en location pour les logements classés G au DPE (consommation d'énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an mais supérieure à 420 kWh/m²/an).
• 1er janvier 2028 : interdiction élargie à l'ensemble des logements classés F (consommation supérieure à 330 kWh/m²/an).
• Jusqu'à 80 % : taux de prise en charge maximal du montant des travaux éligibles via le parcours Rénovation d'ampleur de MaPrimeRénov' pour les propriétaires bailleurs.
• 21 400 € : plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global en cas de dépenses de rénovation énergétique réalisées.

Exemple concret

Un propriétaire loue un appartement de 50 m² classé F à Paris, avec un bail tacitement reconduit depuis plusieurs années et un loyer mensuel de 800 €. Face à l'interdiction de location applicable dès 2028 et au gel des loyers déjà en vigueur, il planifie une isolation thermique par l'intérieur et le remplacement des fenêtres pour un montant total de 18 000 € HT. Grâce à l'aide MaPrimeRénov' et aux primes CEE cumulées, il perçoit 6 500 € de subventions. Le reste à charge de 11 500 €, financé via un éco-PTZ, est en partie absorbé fiscalement grâce au mécanisme du déficit foncier, permettant de faire passer le bien en classe D et de sécuriser la pérennité de l'investissement locatif.

Quels sont les délais pour interdire la location d'une passoire thermique ?

Le calendrier de la loi Climat et Résilience impose un retrait progressif des biens énergivores du marché locatif. Les interdictions s'articulent selon l'étiquette obtenue lors du DPE :

• Les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (dits G+) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.
• Les autres biens de classe G sont interdits depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau contrat, renouvellement ou reconduction tacite.
• Les biens de classe F rejoindront cette interdiction à compter du 1er janvier 2028.

Pour un bail en cours signé avant ces échéances, le contrat se poursuit aux conditions initiales jusqu'à son terme ou sa reconduction tacite. Néanmoins, le DPE location nouvelle loi bloque toute réévaluation ou hausse du loyer lors du renouvellement ou de la relocation. Maintenir un locataire en place dans un logement interdit expose le bailleur à des poursuites pour non-décence du logement.

Peut-on imposer des travaux d'isolation à un locataire en place ?

Le propriétaire dispose d'un droit d'accès au logement pour réaliser des améliorations de performance énergétique, mais ce droit est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Le locataire ne peut pas s'opposer aux interventions nécessaires pour rendre le bien décent, à condition que les formes soient respectées :

• Notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou acte d'huissier indiquant la nature exacte des travaux, le calendrier prévisible et les entreprises intervenantes.
• Interdiction d'exécuter des chantiers les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès de l'occupant.
• Réduction ou suspension du loyer en cas de troubles de jouissance majeurs ou d'impossibilité d'utiliser certaines pièces indispensables pendant une période prolongée.

Comment financer la rénovation énergétique d'un logement loué ?

Plusieurs dispositifs publics permettent d'alléger la facture des travaux d'isolation ou de changement de système de chauffage :

• MaPrimeRénov' : accessible aux propriétaires bailleurs pour des bouquets de travaux (parcours par geste) ou pour une rénovation d'ampleur (parcours accompagné) à condition que le logement soit loué en tant que résidence principale.
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : permet d'emprunter sans intérêts jusqu'à 50 000 € pour des travaux de performance énergétique, remboursable sur une durée maximale de 20 ans.
• Le déficit foncier : les dépenses de rénovation énergétique venant déduire les revenus fonciers peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an sous conditions. Pour optimiser la fiscalité globale des revenus locatifs, il convient également d'étudier l'impact de l'option pour le régime micro foncier.

Le locataire peut-il refuser les travaux de rénovation énergétique ?

En principe, le locataire est tenu de tolérer les travaux d'amélioration de la décence énergétique. Toutefois, un refus est considéré comme légitime s'il existe des motifs sérieux :

• Des interventions disproportionnées ou présentant un risque manifeste pour la sécurité et la santé des occupants.
• Un non-respect des procédures d'information préalable par le bailleur (absence de notification par LRAR ou calendrier incohérent).
• Un blocage persistant, sachant que le propriétaire ne doit jamais pénétrer de force dans les lieux ni couper les énergies.
• La saisine de la commission départementale de conciliation constitue l'étape amiable obligatoire avant d'engager une action judiciaire pour contraindre le locataire récalcitrant.

Que risque le bailleur en cas de refus de réaliser les travaux ?

Ne pas agir face à une passoire thermique louée expose le propriétaire à des sanctions lourdes prononcées par les tribunaux :

• Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire reconnaître l'indécence du logement.
• Le juge peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte financière, prononcer une réduction rétroactive du loyer ou accorder des dommages-intérêts à l'occupant.
• En cas de départ du locataire, l'impossibilité de relouer le bien bloque net les revenus fonciers, fragilisant la rentabilité globale de l'investissement.

Comment réaliser un nouveau DPE après les travaux ?

Une fois le chantier achevé, la mise à jour de l'étiquette énergétique est indispensable pour régulariser la situation locative :

• Faire appel à un diagnostiqueur certifié qui appliquera la méthode de calcul 3CL révisée pour évaluer la nouvelle performance thermique.
• Transmettre sans délai le nouveau certificat au locataire en place par courrier ou avenant au contrat de location.
• Actualiser les quittances de loyer et, si le bail le prévoit et que les conditions légales le permettent, réviser ou relancer l'indexation du loyer.

Pièges à éviter

• Erreur : Attendre la fin tacite du bail pour s'informer sur l'étiquette DPE. Correction : Anticiper le diagnostic dès l'apparition des premières restrictions légales pour planifier les devis artisans.
• Erreur : Entamer le chantier sans l'accord écrit ou la notification réglementaire du locataire. Correction : Envoyer systématiquement une LRAR détaillée respectant les délais légaux de préavis.
• Erreur : Confier le diagnostic de sortie de travaux à un professionnel non certifié. Correction : Vérifier la certification officielle du diagnostiqueur et l'utilisation de la méthode 3CL réglementaire.

Le récapitulatif

Traiter une passoire thermique en cours de bail impose de suivre un calendrier strict dicté par la décence énergétique des biens. Si le maintien de l'occupant reste autorisé jusqu'à l'échéance du contrat en cours pour les classes G et F, anticiper les travaux d'isolation et mobiliser les aides disponibles (MaPrimeRénov', éco-PTZ) garantit la pérennité des revenus locatifs. Le dialogue formalisé avec le locataire et le recours à des professionnels certifiés RGE sécurisent l'ensemble de la démarche de rénovation.