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Outil

Simulateur de cash-flow locatif

Combien ce bien vous laisse-t-il — ou vous coûte-t-il — chaque mois ? Saisissez loyer, charges, provision travaux, crédit et impôt pour obtenir votre effort d'épargne mensuel, avant et après fiscalité. Calcul immédiat, sans inscription.

Votre bien en location

Astuce : pour estimer l'impôt selon le régime et le crédit, utilisez le simulateur de rentabilité locative.

Effort d'épargne mensuel

-408 €

soit -4 890 € par an, impôt inclus

Loyer encaissé (mensuel)
713 €
Charges et provisions (mensuel)
- 225 €
Mensualité de crédit
- 820 €
Impôt (mensualisé)
- 75 €
Cash-flow avant impôt
-333 €
Cash-flow après impôt
-408 €

Un effort d'épargne négatif signifie que le bien se finance en partie sur vos revenus. Estimation indicative, hors fiscalité détaillée. Ne constitue pas un conseil en investissement.

Comment le simulateur calcule

Le loyer encaissé est le loyer mensuel diminué de la vacance locative que vous indiquez.

Les charges mensuelles additionnent les charges non récupérables et, ramenées au mois, la taxe foncière et la provision travaux.

Le cash-flow retire ensuite la mensualité de crédit, puis l'impôt mensualisé, pour donner l'effort d'épargne réel.

Ce que le simulateur ne fait pas

  • Il ne calcule pas l'impôt : vous le saisissez ou l'estimez via le simulateur de rentabilité.
  • Il ne modélise pas le déficit foncier ni les amortissements du LMNP.
  • Il ignore la revalorisation des loyers et l'évolution du crédit.
  • Il ne tient pas compte des charges récupérables auprès du locataire.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le cash-flow locatif ?
Le cash-flow est la différence, chaque mois, entre le loyer effectivement encaissé et l'ensemble des sorties : charges non récupérables, taxe foncière, provision pour travaux, mensualité de crédit et impôt. Positif, il vous rapporte ; négatif, il vous coûte.
Quelle différence avec la rentabilité locative ?
La rentabilité exprime un pourcentage (ce que rapporte le bien par rapport à son coût). Le cash-flow est un montant en euros par mois (ce qu'il laisse ou coûte dans votre budget). Un bien peut être rentable et avoir un cash-flow négatif pendant le remboursement du crédit.
Pourquoi provisionner des travaux ?
Un logement s'use : chaudière, toiture, peinture, remplacement d'équipements. Mettre de côté chaque mois évite qu'une dépense ponctuelle transforme une bonne année en mauvaise surprise.
Comment améliorer son cash-flow ?
Réduire la vacance, réviser le loyer au niveau du marché, renégocier le crédit, maîtriser les charges de copropriété et anticiper l'entretien. Attention : un loyer plus élevé augmente aussi l'impôt.

Cet outil fournit une estimation indicative à partir des valeurs que vous saisissez. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. Pour une situation réelle, consultez un expert-comptable ou un conseiller spécialisé.

Pour aller plus loin

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