Propriete.net

Outil

Simulateur de rentabilité locative

Estimez la rentabilité et le cash-flow d'un investissement locatif en quelques secondes : rendement brut, net et net-net, mensualité de crédit, impôt et effort d'épargne mensuel. Sans inscription, le calcul se fait dans votre navigateur.

Votre investissement

Copropriété non récupérable, assurance PNO, gestion.

Abattement forfaitaire de 30 % — plafond de 15 000 € de loyers par an.

Cash-flow mensuel après impôt

-599 €

soit -7 183 € par an

Rendement brut
4,9 %
Rendement net
3,5 %
Net-net
2,0 %
Coût total d'acquisition
171 250 €
Frais de notaire
11 250 €
Montant emprunté
151 250 €
Mensualité de crédit
877 €
Loyer annuel encaissé
7 980 €
Charges annuelles
2 000 €
Impôt estimé par an
2 637 €
Cash-flow mensuel avant impôt
-379 €

Estimation indicative, hors déficit foncier et hors revalorisation des loyers. Ne constitue pas un conseil fiscal.

Comment le simulateur calcule

Le coût total d'acquisition additionne le prix d'achat, les frais de notaire (en pourcentage) et les travaux. C'est la base de tous les rendements.

La mensualité de crédit est calculée sur un prêt amortissable à échéances constantes, à partir du montant emprunté (coût d'acquisition moins l'apport), du taux et de la durée. Le loyer encaissé tient compte de la vacance locative que vous indiquez.

L'impôt estimé applique votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux à une base qui dépend du régime : 70 % du loyer en micro-foncier, 50 % en LMNP micro-BIC, ou loyer moins charges et intérêts d'emprunt au régime réel.

Ce que le simulateur ne fait pas

  • Il ne modélise pas les amortissements du LMNP au réel.
  • Il ne calcule pas le déficit foncier ni son imputation sur le revenu global.
  • Il ne revalorise pas les loyers et n'intègre pas la revente du bien.
  • Il ne gère pas les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie…).

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors charges au coût total d'acquisition (prix, frais de notaire et travaux). Exemple : 8 400 € de loyer annuel pour 170 000 € d'acquisition, soit environ 4,9 %.
Quelle différence entre rendement net et net-net ?
Le rendement net déduit les charges et la taxe foncière du loyer encaissé. Le rendement net-net retire en plus l'impôt estimé. C'est ce dernier qui se rapproche le plus de ce qu'il vous reste réellement.
Le simulateur remplace-t-il un conseil fiscal ?
Non. Il donne un ordre de grandeur pour arbitrer un projet. Il ne remplit pas votre déclaration et ne remplace pas un expert-comptable, surtout pour le régime réel, le LMNP ou le déficit foncier.
Pourquoi le cash-flow peut-il être négatif ?
Quand la mensualité de crédit et les charges dépassent le loyer encaissé, l'effort d'épargne mensuel est négatif : l'opération se finance en partie sur vos revenus, en attendant la revalorisation du bien ou des loyers.

Cet outil fournit une estimation indicative à partir des valeurs que vous saisissez. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. Pour une situation réelle, consultez un expert-comptable ou un conseiller spécialisé.

Pour aller plus loin

Voir tous les articles financement